商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理案例

【商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理案例】

城南商業(yè)中心  

深圳寶安的黃和昆當(dāng)時(shí)的夢(mèng)想做個(gè)專業(yè)的大市場(chǎng)，而黃總當(dāng)時(shí)在做一家工廠，規(guī)模也不小，大概3000人。在此之前沒(méi)涉及過(guò)商業(yè)，更沒(méi)做過(guò)零售專業(yè)市場(chǎng)。黃總在和后來(lái)營(yíng)銷總經(jīng)理張韌接觸了有2年的時(shí)間，終于表示全力打造一個(gè)新型的超級(jí)專業(yè)市場(chǎng)，城南商業(yè)中心橫空出世。  

隨即組成項(xiàng)目組，確定開(kāi)發(fā)計(jì)劃、市場(chǎng)調(diào)研、政府關(guān)系三項(xiàng)工作內(nèi)容。 

專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)是大進(jìn)大出、大流通、大輻射的代表性商業(yè)業(yè)態(tài)，興旺的大型專業(yè)市場(chǎng)的年成交額都是以數(shù)億來(lái)計(jì)算，其輻射的區(qū)域面足以百公里、千公里計(jì)算，遠(yuǎn)比普通大型商場(chǎng)十幾、二十公里的輻射半徑所能比擬。   

早期的大型市場(chǎng)都有自發(fā)形成的痕跡，它們的形成或者依托當(dāng)?shù)啬钞a(chǎn)業(yè)的加工能力，或者源于當(dāng)?shù)啬稠?xiàng)歷史長(zhǎng)久的生產(chǎn)、商業(yè)傳統(tǒng)，甚至可能只是由于某些人偶然的致富機(jī)會(huì)。  

如深圳賽格電子市場(chǎng)，廣東東莞虎門服裝市場(chǎng)，武漢漢正街小商品市場(chǎng)、河北白溝箱包市場(chǎng)、河北安國(guó)中藥材市場(chǎng)、浙江義烏小商品市場(chǎng)、順德家具市場(chǎng)、昆明花卉市場(chǎng)、廣東中山古鎮(zhèn)燈飾市場(chǎng)、山東臨沂批發(fā)市場(chǎng)等，無(wú)不是商戶們不斷聚集逐漸形成的，這些現(xiàn)在已發(fā)展成巨無(wú)霸級(jí)的專業(yè)市場(chǎng)，在初始階段卻大多都起步不高，經(jīng)營(yíng)環(huán)境、條件都比較簡(jiǎn)陋，只是生意越滾越大，影響越來(lái)越遠(yuǎn)后，政府開(kāi)發(fā)商才重視重新規(guī)劃，使交易環(huán)境大為改善，因此大型專業(yè)市場(chǎng)盡管客似云來(lái)、貨如輪轉(zhuǎn)、資金潮涌、收益很高，一個(gè)商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)手既高達(dá)數(shù)十萬(wàn)元，大多業(yè)主選擇全面出租，很少分割招商權(quán)。   

但近年來(lái)這種情況已有很大的變化，一方面是當(dāng)?shù)卣捎诔鞘薪ㄔO(shè)的需要，由于對(duì)城市整體商品布局調(diào)整的需要，將大量集中式商業(yè)項(xiàng)目、大型商場(chǎng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)，于是如何使開(kāi)發(fā)商做好專業(yè)市場(chǎng)的推廣，招商的營(yíng)銷工作，這是擺在房地產(chǎn)商面前的一個(gè)重要課題。   

專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和大型商場(chǎng)一樣，一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)也涉及到開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主、承包經(jīng)營(yíng)戶、經(jīng)營(yíng)管理公司、物業(yè)管理公司、消費(fèi)者等六個(gè)利益之體，因此后來(lái)營(yíng)銷認(rèn)為只有實(shí)現(xiàn)了六個(gè)共贏，市場(chǎng)才能算是做到真正成功，如果只是做各種概念編造各種誘人的餡餅來(lái)吸引買家，最終會(huì)落個(gè)招商滿堂彩，經(jīng)營(yíng)冷清清，客戶對(duì)你沒(méi)有忠誠(chéng)度，項(xiàng)目仍然只能算是失敗。  

實(shí)現(xiàn)共贏的根本在于“開(kāi)業(yè)既火，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步上升，所以專業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣的關(guān)鍵在于，找到一條能確保開(kāi)業(yè)成功的措施和對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)有持續(xù)促進(jìn)作用的措施。   

項(xiàng)目組在辛苦100天的情況下，終于給于結(jié)論：市場(chǎng)各項(xiàng)資料和數(shù)據(jù)反應(yīng)，項(xiàng)目可行性操作系數(shù)較好。黃總從3個(gè)月的市場(chǎng)考察和40萬(wàn)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)用，近100萬(wàn)字市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告科學(xué)、系統(tǒng)、全面的闡述目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的專業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)。在和董事會(huì)研討再三后，決議開(kāi)始啟動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)行。

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