商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理案例三

【商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理案例三】

華潤中心“萬象城”規(guī)劃運(yùn)營案例 

在零售業(yè)中，ShoppingMall是一種高級的商業(yè)業(yè)態(tài)形式，譯成中文為“超級購物中心”。在西方國家，ShoppingMall與百貨店和超市一樣是一種常見的業(yè)態(tài)形式，屬于一種新興的復(fù)合型商業(yè)零售業(yè)態(tài)，具有規(guī)模龐大、功能齊全的特征，ShoppingMall集購物、休閑、娛樂、飲食于一體，是包括主力百貨店、大賣場以及眾多專賣店、娛樂中心、連鎖店、餐廳在內(nèi)的超級商業(yè)中心。  

ShoppingMall發(fā)端于20世紀(jì)50年代的美國，現(xiàn)已成為西方國家的主流零售業(yè)態(tài)，銷售額已占據(jù)其社會消費(fèi)品總額的一半左右。ShoppingMall進(jìn)入中國時間不長，由于其本身需要投入巨大的資金和對經(jīng)營有很高的要求，因此這一新興的業(yè)態(tài)進(jìn)入中國后出現(xiàn)了很多問題，一些地方出現(xiàn)一哄而上的局面，消費(fèi)能力難以滿足巨大的消費(fèi)規(guī)模；某些超級購物中心項(xiàng)目則斷裂于資金鏈條，出現(xiàn)資金漏洞，不得不中途擱淺或停建；還有一些超級購物中心即使勉強(qiáng)開業(yè)但卻利用率很低，難以達(dá)到設(shè)計規(guī)模，造成了資源的巨大浪費(fèi)。本期我們將關(guān)注華潤集團(tuán)的華潤中心“萬象城”項(xiàng)目的整體規(guī)劃和運(yùn)營模式，希望對國內(nèi)方興未艾的ShoppingMall市場帶來新的思路。請看本期“華潤中心„萬象城?規(guī)劃運(yùn)營模式案例”。  

市場：  

對區(qū)域購買力是一個真實(shí)的考驗(yàn)  

★ShoppingMall在中國市場的方興未艾體現(xiàn)在各地紛紛上馬超大型的購物中心，據(jù)了解北京、上海、廣州、深圳、西安、青島和武漢等城市都有不少已經(jīng)建成、和正在規(guī)劃中的ShoppingMall項(xiàng)目，例如已經(jīng)建成的北京東方廣場、上海正大廣場、港匯中心、廣州的天河城、深圳的中信城市廣場等，正在建設(shè)當(dāng)中的還包括深圳的華潤中心“萬象城”、北京的世紀(jì)金源時代購物中心、華貿(mào)中心購物廣場、中關(guān)村國際商城、春天Mall和廣州正佳廣場等一大批超級購物中心。這些在建的ShoppingMall普遍的規(guī)模在50萬平方米以上，有的甚至達(dá)到100萬平方米，投資動輒幾十億元到上百億元。  

★ShoppingMall在中國市場如何發(fā)展和規(guī)劃，首先要看區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力和商業(yè)環(huán)境，也就是說一個超大規(guī)模的購物中心的建設(shè)必須要充分考慮當(dāng)?shù)厥袌龅南M(fèi)能力和業(yè)態(tài)競爭狀況，而且還要面對核心商圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的消費(fèi)能力，也包括了GDP的水準(zhǔn)。例如在百貨業(yè)發(fā)達(dá)的北京、上海，零售市場競爭已經(jīng)非常激烈，僅僅兩個城市建筑面積超過1萬平方米的大型百貨商場都超過了100家，政府已經(jīng)明確不鼓勵再建設(shè)大型的百貨商場，而對于更大規(guī)模的ShoppingMall而言，雖然其功能更多樣化，業(yè)態(tài)形式更先進(jìn)，但在這些幾乎飽和的市場大規(guī)模建設(shè)無疑風(fēng)險很大。 

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