如何做好BT項(xiàng)目管理

結(jié)合具體工程項(xiàng)目應(yīng)用BT的模式應(yīng)該根據(jù)具體情況具體分析，區(qū)別對(duì)待，并結(jié)合本公司的具體管理模式認(rèn)真實(shí)施，及時(shí)應(yīng)變市場(chǎng)的需求。 　　BT模式是總承包企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的一種手段 　　眾所周知的金融危機(jī)給國(guó)際國(guó)內(nèi)的固定資產(chǎn)投資，工程建設(shè)都帶來(lái)了很大的沖擊，許多企業(yè)資金鏈斷裂，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條不能有效銜接，一些想建設(shè)或正在建設(shè)的項(xiàng)目不能實(shí)施，同樣作為建筑總承包企業(yè)也面臨業(yè)務(wù)量的萎縮。BT模式作為一種新興的工程建設(shè)管理模式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)得到蓬勃發(fā)展，較好的解決了因?yàn)榻ㄔO(shè)單位資金緊張而不能實(shí)施工程的難題，尤其是一些政府牽頭開發(fā)投資的公益性項(xiàng)目應(yīng)用較多。BT模式具體是指業(yè)主授權(quán)BT承包商對(duì)項(xiàng)目通過(guò)融資建設(shè)，建設(shè)后整體移交給業(yè)主，業(yè)主用建設(shè)期間以及工程完成以后所募集的資金，以償付企業(yè)的融資本金及利息的一種新型的項(xiàng)目管理模式。 　　一些現(xiàn)金流充足的企業(yè)，業(yè)績(jī)較好，有一定融資能力的總承包企業(yè)就可以采用BT模式，擴(kuò)大企業(yè)的義務(wù)量，延伸企業(yè)經(jīng)營(yíng)的范圍，擴(kuò)大市場(chǎng)占有量。去年在國(guó)家為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，投放四萬(wàn)億重大經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策下，我華建公司立即認(rèn)識(shí)到這是一個(gè)壯大發(fā)展的好消息，公司制定了打造百億規(guī)模的計(jì)劃，我們新開辟了山東、湖北、廣西等市場(chǎng)，同樣審時(shí)度勢(shì)在企業(yè)總部所在地江蘇揚(yáng)州積極與政府合作，順應(yīng)政府開發(fā)的需要，實(shí)施BT模式。 　　采用BT模式的注意點(diǎn) 　　BT模式最大的風(fēng)險(xiǎn)仍然是資金，其次是市場(chǎng)價(jià)格?？偝邪髽I(yè)應(yīng)有優(yōu)良的企業(yè)信譽(yù)，在危機(jī)面前或者危機(jī)來(lái)臨，信譽(yù)才是最好的護(hù)路神，有了好的信譽(yù)，企業(yè)在融資，在供應(yīng)商、分包商等上下游產(chǎn)業(yè)鏈上才能尋求更多的合作伙伴，共同把蛋糕做大做好。筆者所在公司有著20多年的建筑施工管理積累，作為國(guó)家第一批特級(jí)總承包企業(yè)之一，無(wú)論在建筑產(chǎn)品、市場(chǎng)信譽(yù)、合作伙伴等方方面面都有著很強(qiáng)的集聚效應(yīng)和整合功能。 　　在意識(shí)方面，無(wú)論是企業(yè)的所有者還是經(jīng)營(yíng)者，從思想意識(shí)上要有一個(gè)充分的準(zhǔn)備，要進(jìn)行角色和工作思路的轉(zhuǎn)換；在人才方面，要有懂得BT模式具體做哪些工作的專門人才，每一項(xiàng)工作如何去開展，做到什么深度，挖掘哪些潛力，能創(chuàng)造出多大利潤(rùn)。為實(shí)現(xiàn)BT模式，筆者所在公司專門組建了甲級(jí)設(shè)計(jì)院，除了整合自有的施工管理精英，還從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)院聘請(qǐng)了多名專業(yè)人才。 　　如何選擇BT項(xiàng)目 　　我國(guó)目前正處于城市化建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，全國(guó)多地都在大力推進(jìn)城市化建設(shè)，城市建設(shè)不僅僅是建一些商品房，而是一個(gè)系統(tǒng)的城市建設(shè)工程、涉及房地產(chǎn)開發(fā)、市政道路、城市配套等等一系列項(xiàng)目。建設(shè)的范疇、規(guī)模都是相當(dāng)可觀的。作為應(yīng)用BT模式的初始階段，我們可以選擇一些政府投資的項(xiàng)目，比如市政工程，比如有關(guān)民生的工程，這些項(xiàng)目相對(duì)來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)小一點(diǎn)，回報(bào)周期相對(duì)短一些。比如筆者所在公司選擇的兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是大型拆遷安置小區(qū)，一個(gè)是區(qū)級(jí)重點(diǎn)中學(xué)。這兩個(gè)項(xiàng)目都是由政府投資，且關(guān)乎民生的工程。 　　BT合同的價(jià)格由工程施工造價(jià)，各項(xiàng)管理開支費(fèi)用，合理的利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，國(guó)家規(guī)定的稅收等組成。首先應(yīng)對(duì)項(xiàng)目所在地作充分的勘察和調(diào)研，充分了解項(xiàng)目建設(shè)的生態(tài)條件。由于是BT項(xiàng)目，正常都沒(méi)有三通一平，有些甚至手續(xù)還在辦理之中，所有這一切都是定價(jià)定量、約定工期應(yīng)考慮的因素。作為傳統(tǒng)的建筑安裝工程的定價(jià)定量，結(jié)合工程建設(shè)周期，考慮了必要的材料設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)，這些與傳統(tǒng)施工企業(yè)的定價(jià)談判類似，這里不再贅述。對(duì)于非企業(yè)傳統(tǒng)強(qiáng)項(xiàng)的工作內(nèi)容，比如供電、供水、燃?xì)獾鹊软?xiàng)目的定價(jià)定量，可以采用暫定的方式，待工程具體實(shí)施時(shí)再根據(jù)市場(chǎng)和政策的要求，作具體調(diào)整。比如我們承接的振興花園安置小區(qū)，建筑安裝承包價(jià)為2.4億元，其余的6000多萬(wàn)元配套費(fèi)用，我們作為招標(biāo)人費(fèi)用處理，也就是等具體實(shí)施時(shí)再根據(jù)市場(chǎng)行情實(shí)時(shí)定價(jià)，這樣能有效地規(guī)避部分風(fēng)險(xiǎn)。 　　對(duì)于工期的約定也應(yīng)充分考慮一些壟斷單項(xiàng)工程（如供電）對(duì)工期的制約。在振興花園實(shí)施三通一平時(shí)由于我們對(duì)供電部門的工作流程掌握不充分，再加上連續(xù)陰雨天氣，使得室外架線遲遲不能作業(yè)，導(dǎo)致供電拖延了15天。出現(xiàn)這種偏差后，我公司立即調(diào)整了后續(xù)施工的計(jì)劃，將這15天時(shí)間予以消化分解，確保工期正常運(yùn)行。 　　最主要的一點(diǎn)就是資金的返還周期和方式。一種方式是現(xiàn)金返還，這種情況相對(duì)較單純一點(diǎn)，只要計(jì)算好資金占用周期內(nèi)的時(shí)間價(jià)值，預(yù)測(cè)好未返還資金量在后續(xù)周期中的升值價(jià)值即可以。另一種方式就是部分現(xiàn)金返還、部分實(shí)物返還。對(duì)于現(xiàn)金部分與前面的處理方式基本一致。對(duì)于實(shí)物要結(jié)合項(xiàng)目所在地的資產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估、測(cè)算后方可操作，避免盲目進(jìn)入。其他合同條款的都屬于圍繞項(xiàng)目實(shí)施而相互約定的，基本屬于可控范圍內(nèi)，對(duì)于一個(gè)成熟的總承包企業(yè)而言不是新鮮事物。 　　BT項(xiàng)目的管理 　　一旦簽訂了BT項(xiàng)目合同后，總承包企業(yè)就應(yīng)立即著手，以人力、物力、財(cái)力等各個(gè)方面，圍繞項(xiàng)目的實(shí)施，開展包括立項(xiàng)、施工前準(zhǔn)備，必要的招投標(biāo)，施工、移交等等工作。項(xiàng)目管理培訓(xùn) 　　首先，建立健全組織機(jī)構(gòu)。除了設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)的BT項(xiàng)目班子，還應(yīng)有專人負(fù)責(zé)外部與各部門的協(xié)調(diào)溝通，及時(shí)了解各政府機(jī)構(gòu)、職能部門的工作流程，緊密跟蹤，及時(shí)反饋信息，報(bào)決策者研究布置下一步的工作。 　　其次，制定詳細(xì)周密的BT項(xiàng)目計(jì)劃，計(jì)劃制定應(yīng)充分考慮各種外部不利因素，留有足夠的時(shí)間，甚至要有應(yīng)急處理方案，必要的時(shí)候應(yīng)請(qǐng)專門的項(xiàng)目管理公司幫助研究制定。對(duì)于不以BT意志為決定的分部分項(xiàng)工程，應(yīng)提前介入，早作打算。由于前期三通一平時(shí)出現(xiàn)了偏差，在工程正式實(shí)施時(shí)我們主動(dòng)與我們以前的合作開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，主動(dòng)邀請(qǐng)這些公司的外部協(xié)調(diào)人員作為我們的智囊團(tuán)，請(qǐng)他們出面與我們的人員共同協(xié)調(diào)外部事宜，這樣可以少走彎路，直接操作，既節(jié)約了時(shí)間也節(jié)省了費(fèi)用。 　　第三，由于總承包企業(yè)常年累月與政府建筑主要部門打交道，所以相對(duì)來(lái)講有些工程在建設(shè)部門的立項(xiàng)、報(bào)審等等流程和手續(xù)，還屬于比較熟悉和容易辦理的，只要建設(shè)方及時(shí)出具合法的手續(xù)，應(yīng)抓緊時(shí)間把這些辦理好。 　　第四，依據(jù)現(xiàn)有建筑法的規(guī)定，對(duì)專業(yè)分包、勞務(wù)分包等應(yīng)及時(shí)辦理分包手續(xù)，需要公開招標(biāo)的，應(yīng)編制標(biāo)書，與項(xiàng)目所在地的建設(shè)工程招標(biāo)中心聯(lián)系合作，依法公開進(jìn)行招投標(biāo)工作。編制標(biāo)書設(shè)定條件時(shí)，應(yīng)緊扣BT合同，原則上要求分包承諾的條件應(yīng)該比BT合同更優(yōu)惠，以減少風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)留空間。如振興花園項(xiàng)目，我公司經(jīng)綜合分析，為減少資金壓力，同時(shí)為考慮工期要求，并結(jié)合揚(yáng)州建筑市場(chǎng)的現(xiàn)狀，主動(dòng)將整個(gè)代建工程分為三個(gè)標(biāo)段進(jìn)行公開發(fā)標(biāo)，分別承包給江蘇揚(yáng)建集團(tuán)和江蘇裕元建設(shè)。 　　第五，應(yīng)立即實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)的三通一平。三通一平是下一步施工的必備條件，也是尋求合作的的基本條件，是企業(yè)形象最基本的表征，而且在實(shí)施過(guò)程中還有涉及壟斷部門的工作，比如供電是不以總承包企業(yè)意志為轉(zhuǎn)移的，另外有可能涉及到道路過(guò)境、征地拆遷、管線遷移、屬地居民阻攔等等不可預(yù)見的因素，都會(huì)影響工程的開展，都會(huì)浪費(fèi)時(shí)間和空間。我們?cè)趯?shí)施三通一平時(shí)同樣遇到以上這些問(wèn)題，出現(xiàn)問(wèn)題后，我們主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣块T聯(lián)系，通過(guò)當(dāng)?shù)卣驅(qū)俚鼐用裥麄髡?，?duì)老百姓曉之以理，動(dòng)之以情，所有問(wèn)題都得到有效地解決。 　　第六，對(duì)各分包商或者供應(yīng)商的管理，由于是BT 項(xiàng)目，一般體量都比較大，一旦實(shí)行BT后，所有的分包商配套供應(yīng)商的協(xié)調(diào)，都是BT合同的正常工作，正常一個(gè)項(xiàng)目大致需30家單位共同施工實(shí)施，方可完成，所以對(duì)各分包商的管理是一個(gè)綜合性的課題，作為BT合同應(yīng)該最大程度的優(yōu)化施工順序和流程，減少分包商之間，分包商與BT公司之間的矛盾和摩擦，杜絕出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)和意外。作為BT管理商更能理解建筑分包商的需求和心情，我們?cè)诠芾碇兄鲃?dòng)找分包商解決問(wèn)題，詢問(wèn)他們存在的困難和難題，對(duì)于他們反饋的問(wèn)題及時(shí)解決，不推諉，急分包商所急，想分包商所想。做好分包商與業(yè)主之間，分包商與政府部門之間橋梁紐帶作用。 　　BT項(xiàng)目的資金管理 　　資金的籌措和使用，是BT項(xiàng)目的關(guān)鍵所在，除了BT公司自身強(qiáng)有力的現(xiàn)金流外，BT公司還應(yīng)多方融資。巧妙利用好BT合同，盡可能的實(shí)現(xiàn)在建工程權(quán)益最大化，直至可以根據(jù)BT合同抵押貸款。如果BT合同有實(shí)物返還，如房產(chǎn)或土地，應(yīng)及早將實(shí)物進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃撥和確認(rèn)，以便早日盤活這部分資產(chǎn)，作為現(xiàn)金流的補(bǔ)充和應(yīng)急。資金的使用也應(yīng)該合理調(diào)配，周密計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)工程實(shí)施計(jì)劃。排出詳細(xì)的資金使用路線圖，同時(shí)還應(yīng)該有防止建設(shè)方不能按BT合同及時(shí)足額支付的應(yīng)急預(yù)案。選擇下游分包商、供應(yīng)商時(shí)應(yīng)選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)，最好能簽訂戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議，這樣可以延長(zhǎng)應(yīng)付款的周期。在保持資金總量不變的情況下，拉長(zhǎng)資金鏈，同時(shí)確保資金鏈的安全運(yùn)行。 　　筆者所在公司在實(shí)施BT模式之前就積極與長(zhǎng)期合作的分包商及供應(yīng)商接洽商談，絕大部分長(zhǎng)期合作的供應(yīng)商對(duì)我公司的良好業(yè)績(jī)和信譽(yù)充滿信心，愿意共同打造BT項(xiàng)目平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。其次，我們?cè)谑杖」こ炭钌弦卜e極用好合同條款，將合同規(guī)定的付款節(jié)點(diǎn)及工期節(jié)點(diǎn)以及地方政府的獻(xiàn)禮工程節(jié)點(diǎn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，比如揚(yáng)州每年有4月18日煙花三月節(jié)和9月26日的運(yùn)河博覽會(huì)，這兩個(gè)節(jié)日期間政府為了創(chuàng)造文明城市形象，都會(huì)按時(shí)支付工程款。 　　總之，結(jié)合具體工程項(xiàng)目應(yīng)用BT的模式也各有特色，應(yīng)該根據(jù)具體情況具體分析，區(qū)別對(duì)待，并結(jié)合本公司的具體管理模式認(rèn)真實(shí)施，及時(shí)應(yīng)變市場(chǎng)的需求，適應(yīng)市場(chǎng)，主動(dòng)將企業(yè)放到市場(chǎng)的大潮中去歷練，才能保持企業(yè)的生命力，企業(yè)才能做大做強(qiáng)！