萬科物業(yè)管理案例二

【萬科物業(yè)管理案例二】

【案例】房屋質量有問題  業(yè)主可以拒交管理費嗎？

現(xiàn)在的的小區(qū)，在建設、銷售過程中出現(xiàn)不少問題，例如房屋建筑質量差、發(fā)布虛假廣告、配套設施設備不齊全或面積有誤差、房款計算錯誤等等。這些問題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對此不聞不問，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費作為抗議和斗爭的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？ 

【分析】 

對于這個問題，從法律的角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。 

但在實踐中，這樣的界限有時非常模糊。很多開發(fā)商在建設與營銷的過程中，就物業(yè)管理方面進行了不少運作與宣傳，給人感覺物業(yè)管理工作很像是這個樓盤的售后服務工作。 

給業(yè)主造成這種錯覺的原因是很多開發(fā)商在售房廣告中將物業(yè)管理也作為一個賣點大力宣傳，有些開發(fā)商在促銷活動中還將優(yōu)惠、免收物業(yè)管理費作為一種促銷手段，甚至將物業(yè)管理費，物業(yè)管理服務的條件、標準、內容等寫入了房屋買賣合同。這就路以使廣大的業(yè)主產生這樣的認識：物業(yè)管理活動是房屋建設、銷售的一問分。既然這樣，業(yè)主往往認為，自己在入住的抗爭當然就可以對著物業(yè)管理公司來。 

此外，由于目前我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展剛起步不久，真正市場化競爭與運作、發(fā)展的格局遠沒有形成，很多物業(yè)管理公司往往極度依開發(fā)商，與開發(fā)商有著千絲萬縷的關系。 

如果物業(yè)管理公司確實是開發(fā)商的一個部門或者有其他的資歷產紐帶關系，那么，房屋質量若有問題，業(yè)主應該可以拒交物業(yè)管理費。這實際上可以理解為一種債務的抵消。 

在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)就應該向物業(yè)管理公司給付物來管理費，業(yè)主是債務人，應物業(yè)管理公司是債權人；而在房屋買賣關系中，由于前期的質量問題或其他問題，開發(fā)商應該向業(yè)主給付賠償或者補償?shù)?，業(yè)主是債權人，開發(fā)商是債務人。雖然兩者法律關系不同，但由于物業(yè)管理機構是開發(fā)商的一個部門或者有其他資產紐帶關系，業(yè)主可以擔抵消債務的要求。 

如果物業(yè)管理公司與開發(fā)商確實是單純的兩個民事主體。，則它們之間是相對獨立的，互相之間不應為對方承擔民事責任，業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設質量等問題負責，因此不能以物業(yè)管理費來抵消前述遺留問題產生的損失。應該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。 

至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相就的民事責任。