【萬科物業(yè)管理案例二】
【案例】房屋質(zhì)量有問題 業(yè)主可以拒交管理費嗎?
現(xiàn)在的的小區(qū),在建設(shè)、銷售過程中出現(xiàn)不少問題,例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛假廣告、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或面積有誤差、房款計算錯誤等等。這些問題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來,而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢,對此不聞不問,很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費作為抗議和斗爭的方法,業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢?
【分析】
對于這個問題,從法律的角度看,物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系,物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人,業(yè)主不應(yīng)該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。
但在實踐中,這樣的界限有時非常模糊。很多開發(fā)商在建設(shè)與營銷的過程中,就物業(yè)管理方面進行了不少運作與宣傳,給人感覺物業(yè)管理工作很像是這個樓盤的售后服務(wù)工作。
給業(yè)主造成這種錯覺的原因是很多開發(fā)商在售房廣告中將物業(yè)管理也作為一個賣點大力宣傳,有些開發(fā)商在促銷活動中還將優(yōu)惠、免收物業(yè)管理費作為一種促銷手段,甚至將物業(yè)管理費,物業(yè)管理服務(wù)的條件、標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容等寫入了房屋買賣合同。這就路以使廣大的業(yè)主產(chǎn)生這樣的認(rèn)識:物業(yè)管理活動是房屋建設(shè)、銷售的一問分。既然這樣,業(yè)主往往認(rèn)為,自己在入住的抗?fàn)幃?dāng)然就可以對著物業(yè)管理公司來。
此外,由于目前我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展剛起步不久,真正市場化競爭與運作、發(fā)展的格局遠(yuǎn)沒有形成,很多物業(yè)管理公司往往極度依開發(fā)商,與開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。
如果物業(yè)管理公司確實是開發(fā)商的一個部門或者有其他的資歷產(chǎn)紐帶關(guān)系,那么,房屋質(zhì)量若有問題,業(yè)主應(yīng)該可以拒交物業(yè)管理費。這實際上可以理解為一種債務(wù)的抵消。
在物業(yè)管理法律關(guān)系中,業(yè)就應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物來管理費,業(yè)主是債務(wù)人,應(yīng)物業(yè)管理公司是債權(quán)人;而在房屋買賣關(guān)系中,由于前期的質(zhì)量問題或其他問題,開發(fā)商應(yīng)該向業(yè)主給付賠償或者補償?shù)?,業(yè)主是債權(quán)人,開發(fā)商是債務(wù)人。雖然兩者法律關(guān)系不同,但由于物業(yè)管理機構(gòu)是開發(fā)商的一個部門或者有其他資產(chǎn)紐帶關(guān)系,業(yè)主可以擔(dān)抵消債務(wù)的要求。
如果物業(yè)管理公司與開發(fā)商確實是單純的兩個民事主體。,則它們之間是相對獨立的,互相之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任,業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé),因此不能以物業(yè)管理費來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。
至于前期出現(xiàn)的遺留問題,如果保修服務(wù)可以解決的,通過保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題,應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等,承擔(dān)相就的民事責(zé)任。