商業(yè)物業(yè)管理案例

【商業(yè)物業(yè)管理案例】

A商廈是一座豪華商廈，位于北京著名的商業(yè)區(qū)中央，占地3389平方米，建筑面積20700平方米（地上五層，地下一層），車庫(kù)面積為4610平方米（地下二層至地下四層）。該商廈的業(yè)主具有多樣性：原址返遷居多，這其中既有政府商業(yè)單位，又有個(gè)體商戶；既有具現(xiàn)代時(shí)尚的知名品牌專賣店，又有風(fēng)韻獨(dú)到的百年老字號(hào)，共計(jì)近50家。該商廈的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也具有復(fù)雜性：有返遷業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，有由業(yè)主招商的商戶轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，有投資商直接招商的商戶，也有物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助招商的客戶。 

一.基本情況  

為贏得對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)，B物業(yè)管理企業(yè)組織了精干的專業(yè)隊(duì)伍，對(duì)商廈整體情況進(jìn)行了多次實(shí)地考察，經(jīng)過(guò)對(duì)開發(fā)商工程人員和施工單位的走訪，掌握了大量的技術(shù)資料，為有目的的投標(biāo)創(chuàng)造了條件。 

在經(jīng)營(yíng)策略上，根據(jù)該項(xiàng)目所處的地理位置和周邊商業(yè)布局，為體現(xiàn)新商廈的特色，物業(yè)管理企業(yè)提出的整體管理設(shè)想是：高檔一流、服務(wù)到位、管理透明。 

在管理體制上，為做好A商廈物業(yè)管理工作，該物業(yè)公司成立了“A商廈物業(yè)管理分公司”（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)分公司”）。物業(yè)分公司總經(jīng)理作為物業(yè)管理企業(yè)外派項(xiàng)目分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，按照垂直領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的原則，帶領(lǐng)分公司全體員工，全面負(fù)責(zé)A商廈物業(yè)管理工作，包括：建立合理的組織架構(gòu)與人格的培訓(xùn)，在考核合格后上崗；結(jié)合商廈實(shí)際制定全套的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理制等一系列工作。 

考慮到物業(yè)管理企業(yè)管理零售商業(yè)物業(yè)的實(shí)際困難，以及物業(yè)管理與商業(yè)管理之間的有效銜接，在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，除了一般性的服務(wù)部門外，特別設(shè)立了商場(chǎng)服務(wù)部。其主要職能是：銜接眾多業(yè)主自營(yíng)及委托經(jīng)營(yíng)事宜，檢查租賃商戶的各行手續(xù)是否齊全，辦理商戶員工進(jìn)場(chǎng)手續(xù)及負(fù)責(zé)員工進(jìn)場(chǎng)培訓(xùn)，組織禮儀小姐進(jìn)行開店、閉店工作，落實(shí)商廈燈箱廣告及店內(nèi)POP的統(tǒng)一懸掛，接待購(gòu)物投訴經(jīng)營(yíng)者清楚地認(rèn)識(shí)到這個(gè)部門是針對(duì)商廈整體商業(yè)的綜合協(xié)調(diào)部門，而并不是商業(yè)管理部門，以免事后產(chǎn)生不必要的誤會(huì)。 

經(jīng)過(guò)測(cè)驗(yàn)，該商廈的管理費(fèi)用如下：（1）公共能耗費(fèi)；271.5萬(wàn)元；（2）設(shè)備維護(hù)費(fèi)：36.1萬(wàn)元；（3）工資及福利費(fèi)：395.8萬(wàn)元；（4）綠化及清潔費(fèi)：18.6萬(wàn)元；（5）安保費(fèi)：11萬(wàn)元；（6）辦公費(fèi)：25.9萬(wàn)元；（7）財(cái)務(wù)及保險(xiǎn)費(fèi)：76.3萬(wàn)元；（8）不可預(yù)見費(fèi)（1%）：8.3萬(wàn)元；（9）管理薪酬（5%）：42.2萬(wàn)元；（10）營(yíng)業(yè)稅費(fèi)：51.6萬(wàn)元。以上費(fèi)用總計(jì)：937.3萬(wàn)元，折合每建筑平米37.7元/月。 

經(jīng)過(guò)努力，該物業(yè)管理企業(yè)最終在開發(fā)商舉辦的物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)中中標(biāo)，并與開發(fā)商簽訂了為期3年的商廈物業(yè)管理委托合同。 

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