業(yè)主方的項(xiàng)目管理包括了哪些內(nèi)容 詳細(xì)??

業(yè)主方的項(xiàng)目管理包括了哪些內(nèi)容？ 由于這一行業(yè)在我國剛開展，如果只是借國外的內(nèi)容可能不太適應(yīng)。至少目前大多數(shù)項(xiàng)目管理公司的管理內(nèi)容與書本要求還不盡相同。 個人的一點(diǎn)心得： 依據(jù)項(xiàng)目管理合同所確定的有關(guān)內(nèi)容，代表或協(xié)助業(yè)主對項(xiàng)目前期管理（包括立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開工審批等各項(xiàng)管理）、工程施工階段的管理(包括工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全控制及承包商、供應(yīng)商、設(shè)計(jì)及其他單位的管理等)、竣工移交、項(xiàng)目后評估等階段進(jìn)行全過程的工程項(xiàng)目總控制。 項(xiàng)目管理的內(nèi)容按時間順序可分為三個階段的內(nèi)容： 1、項(xiàng)目前期的管理（開工前的項(xiàng)目管理）： 這一階段項(xiàng)目管理的核心任務(wù)是項(xiàng)目立項(xiàng)的分析與決策、項(xiàng)目目標(biāo)的確立、施工圖的優(yōu)化以及承包商的選擇。具體內(nèi)容包括了以下幾方面： （1）項(xiàng)目策劃：進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，對項(xiàng)目方案進(jìn)行初步確定，確定項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資等目標(biāo)。 （2）設(shè)計(jì)管理：編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，提供各項(xiàng)設(shè)計(jì)參數(shù)，審核工程初步設(shè)計(jì)，對項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度管理，對設(shè)計(jì)施工圖組織各類技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專家進(jìn)行審核，確定圖紙的功能合理、造價經(jīng)濟(jì)、技術(shù)先進(jìn)。 （3）手續(xù)辦理：辦理或協(xié)助業(yè)主辦理工程手續(xù)，包括規(guī)劃用地許可證、計(jì)劃委員會批文、規(guī)劃手續(xù)、協(xié)助業(yè)主簽訂設(shè)計(jì)合同、供水手續(xù)、供電手續(xù)、消防手續(xù)、規(guī)劃許可證、工程招標(biāo)手續(xù)、協(xié)助業(yè)主簽訂施工合同、監(jiān)督手續(xù)、施工許可證等。 （4）確定項(xiàng)目實(shí)際計(jì)劃：編制項(xiàng)目管理規(guī)劃、項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施用款計(jì)劃，并對施工組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理規(guī)劃、材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行審批。 （5）外部關(guān)系協(xié)調(diào)：包括與相關(guān)政府部門以及周邊環(huán)境等進(jìn)行關(guān)系協(xié)調(diào)。 （6）審核施工圖預(yù)算、進(jìn)行現(xiàn)場管理等工作。 在項(xiàng)目前期的管理中，手續(xù)辦理與價值分析為主要工作，在我國建設(shè)行業(yè)目前存在較大的問題就是資金的浪費(fèi)，工程項(xiàng)目投資可節(jié)省額的 70%發(fā)生在項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段，通過項(xiàng)目管理方的工作，能較好的達(dá)到節(jié)省投資的目的。 2、項(xiàng)目中期的管理（施工階段的項(xiàng)目管理） 這一階段項(xiàng)目管理的核心任務(wù)是現(xiàn)場施工產(chǎn)品的保證、資金使用的計(jì)劃與審核、以及竣工驗(yàn)收。 （1）現(xiàn)場目標(biāo)控制 質(zhì)量目標(biāo)控制：對承包商、材料供應(yīng)商的工作進(jìn)行管理，對工程的質(zhì)量情況進(jìn)行檢查，對工程的驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān)督，組織工程竣工驗(yàn)收，對不符合合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的行為進(jìn)行糾正，確保質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 進(jìn)度目標(biāo)控制：審批承包商的總進(jìn)度及分段進(jìn)度計(jì)劃，對形象進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行對比，要求承包商做好進(jìn)度分析與糾偏，對影響進(jìn)度的原因進(jìn)行記錄與分析。 投資目標(biāo)控制：進(jìn)行成本核算，準(zhǔn)確反映工程的實(shí)際造價，充分利用價值原理，提出可合理降低工程造價的建議。按照合同約定，對承包商提出的工程款支付申請進(jìn)行審查，確保工程款按合同撥付，避免撥付不合理費(fèi)用或超撥工程款。 安全目標(biāo)控制：監(jiān)督承包商的安全管理體系正常運(yùn)行。 （2）承包商的管理：審查承包商組織機(jī)構(gòu)的人員相關(guān)資格，檢查其管理體系的健全性。審查分包單位的資質(zhì)和業(yè)績，并審查總包單位與分包單位的分包合同。 （3）設(shè)備、材料供應(yīng)商的管理：項(xiàng)目管理方首先編制初步的設(shè)備采購進(jìn)度計(jì)劃，確定主要設(shè)備的采購周期，安排落實(shí)進(jìn)度里程碑。然后將采購進(jìn)度計(jì)劃與施工進(jìn)度計(jì)劃銜接起來，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、采購、施工進(jìn)度計(jì)劃之間發(fā)生的矛盾。以“同類產(chǎn)品比質(zhì)量、同等質(zhì)量比價格、同等價格比服務(wù)、同等服務(wù)比結(jié)算、同等結(jié)算比信譽(yù)”，優(yōu)化選擇供應(yīng)商，協(xié)助業(yè)主簽訂供應(yīng)商合同。對于大額材料，以招標(biāo)詢價的方式確定。 （4）設(shè)計(jì)管理：對復(fù)雜工程要求設(shè)計(jì)單位派駐現(xiàn)場設(shè)計(jì)代表，并對設(shè)計(jì)代表的工作進(jìn)行監(jiān)督管理；在工程圖紙確定以后，對業(yè)主、承包商、設(shè)計(jì)單位提出的圖紙變更均進(jìn)行技術(shù)、投資上的審查，確定設(shè)計(jì)變更的合理。 （5）合同管理：加強(qiáng)索賠管理，提前考慮可能造成索賠的因素，嚴(yán)格按程序、合理辦理工程簽證。預(yù)防、杜絕承包商、設(shè)備、材料供應(yīng)商等的索賠；一旦承包商提出工程索賠，及時按合同進(jìn)行處理；對于承包商的違約，協(xié)助業(yè)主編制索賠協(xié)議書，向承包商提出索賠。 當(dāng)雙方的爭議由政府建設(shè)行政主管部門調(diào)解或仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或法院審理時，項(xiàng)目管理應(yīng)提供充分的事實(shí)材料作證。 （6）手續(xù)辦理：在項(xiàng)目施工過程中，與自來水公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門等進(jìn)行接洽，起草相關(guān)供水、供電、供熱、排污等相關(guān)手續(xù)。 （7）項(xiàng)目內(nèi)部及周邊關(guān)系協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)項(xiàng)目內(nèi)部各單位的關(guān)系，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與周邊、政府主管部門的關(guān)系。重要協(xié)調(diào)事項(xiàng)應(yīng)事先向業(yè)主報(bào)告。 3、項(xiàng)目后期管理(竣工驗(yàn)收后的項(xiàng)目管理) （1）組織單位工程竣工驗(yàn)收，編制竣工驗(yàn)收報(bào)告，辦理建設(shè)工程竣工備案手續(xù)。 （2）項(xiàng)目管理根據(jù)項(xiàng)目管理竣工交接指導(dǎo)書、及聊城城建檔案館規(guī)定與物業(yè)管理部門進(jìn)行竣工交接。 （3）參加工程結(jié)算，為結(jié)算提供詳細(xì)的依據(jù)，對結(jié)算結(jié)果進(jìn)行審核。 （4）整理工程檔案材料，向檔案館進(jìn)行移交。 （5）在工程保修期間，組織項(xiàng)目后評估。 （6）組織定期回訪，協(xié)助建設(shè)單位處理入住后居民提出的問題。 這是我從一個房建項(xiàng)目管理工作的經(jīng)驗(yàn)所得

業(yè)主方的項(xiàng)目管理分宏觀和微觀。宏觀的包括：拿地、報(bào)建、施工、計(jì)劃、設(shè)計(jì)、造價、營銷等。微觀的包括：安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本、協(xié)調(diào)等。 具體的說，微觀的項(xiàng)目管理工作內(nèi)容： 安全：督促施工單位和監(jiān)理單位，把安全做好 質(zhì)量：督促、檢查施工單位和監(jiān)理單位，把質(zhì)量做好， 進(jìn)度：做好項(xiàng)目的計(jì)劃，協(xié)調(diào)施工、設(shè)計(jì)、采購、驗(yàn)收、報(bào)政府部門審批等方方面面，按計(jì)劃完成建設(shè)節(jié)點(diǎn)。 成本：做好施工預(yù)算、變更審批、結(jié)算等工作。 協(xié)調(diào)：各種煩的事，施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、供貨商、技術(shù)問題、政府問題，種種無窮無盡。協(xié)調(diào)的目的，就是團(tuán)結(jié)一切力量，按時按質(zhì)完成。確保開工、封底、銷售、驗(yàn)收、交樓、開業(yè)等節(jié)點(diǎn)。 宏觀的項(xiàng)目管理工作內(nèi)容： 拿地：方案和經(jīng)濟(jì)測算； 設(shè)計(jì)：建筑方案和圖紙 報(bào)建：拿到規(guī)劃批文； 施工：管理工程，安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本 營銷：買樓匯款等。 總結(jié)，業(yè)主方的項(xiàng)目管理，是一件較高技術(shù)難度和協(xié)調(diào)難度的活，比施工、設(shè)計(jì)都要復(fù)雜，對人的要求更好。